Você é comerciante, loca o mesmo ponto comercial há bastante tempo, seu contrato vai expirar e você não sabe o que fazer?

A perda do ponto comercial pode ser fatal para seu negócio, então preste atenção e vamos saber um pouco sobre seus direitos de renovar o contrato e como propor a ação renovatória:

Primeiramente é fundamental para a propositura da ação renovatória que estejam presentes os requisitos expressos no artigo 51 da lei do inquilinato, a saber:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado”:
“II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”:

Nesse ponto é importante destacar que se podem somar os prazos de vários contratos para se atingir os cinco anos necessários para ajuizar a ação, porém de acordo com Sílvio de Salvo Venosa, “não se admite a somatória se houve locatários diferentes, que não sejam sucessores do locatário”.

“III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.

É importante ressaltar também o § 4° desse mesmo artigo, que segue: “§ 4º O direito à renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.”

Portanto o § 4º, inclui entre os legitimados para a propositura da ação renovatória as sociedades civis e também o profissional individual (advogado, médico etc.) que desempenha atividade com fins lucrativos, estando excluídas, porém as entidades sem fins lucrativos, como por exemplo, as que exploram atividades filantrópicas.

O § 5º do mesmo artigo, que fala do prazo para a propositura da ação renovatória deve ser observado com muito rigor pelo locatário, sob pena da perda do direito à renovação, como segue: “Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.

Assim caro leitor deve se observar com rigor o prazo estabelecido em lei e verificar antes da propositura da ação que seu contrato deve obrigatoriamente estar no máximo há um ano e no mínimo há seis meses antes do término, sob pena de ultrapassado o prazo mínimo sem que se tenha intentado a ação renovatória, estar perdido este direito de ação pela decadência, já que a lei é expressa nessa exigência.

Para contagem deste prazo, e para não perdê-lo, é importante frisar que deve se observar o que reza a Lei n. 810/49:

“Art. 1 – Considera-se ano período de doze meses contados do dia do início ao dia e mês correspondentes do ano seguinte.
Art. 2 – Considera-se mês o período de tempo contado do dia do início ao dia correspondente do mês seguinte.
Art. 3 – Quando no ano ou mês do vencimento não houver o dia correspondente ao do início do prazo, este findará no primeiro dia subseqüente.”

A grande mestra Maria Helena Diniz ensina que, “o direito a renovação judicial deverá ser exercido dentro do prazo decadencial (no máximo dentro de um ano, até seis meses no mínimo, antes da data do termino do contrato a renovar).”

Portanto, se o locatário perder o prazo decadencial para propor a ação renovatória, o direito a renovação compulsória ficara resolvido.

Outro ponto importante a ser observado na ação renovatória é que o locatário deverá provar o atendimento de todas as condições expressas no contrato, o atendimento a todos os requisitos básicos da locação empresarial e deverá apresentar ainda uma proposta de aluguel.

Dessa forma a petição inicial da ação renovatória deverá conter obrigatoriamente:

Prova do preenchimento dos requisitos que autorizam a renovação;

Prova do exato cumprimento do contrato em curso;
Prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel cujo pagamento lhe incumbia;

Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

Indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número do CPF, endereço, e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

Prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado pelo seu cônjuge, se casado for;

Prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

É importante também deixar claro que a possibilidade de se fazer uma renovação compulsória obriga que sejam atendidos três requisitos, a saber:

1 – O locatário deve ser empresário, sociedade empresária ou sociedade simples, com fim lucrativo;

2 – O contrato deve estabelecer um prazo determinado de no mínimo cinco anos e, além disso, o contrato deve ser escrito;

3 – O locatário deve exercer sua atividade por, no mínimo, três anos sem interrupção, na data em que propor a ação renovatória do contrato de locação;

Também é mister salientar que o contrato, caso o juiz conceda a renovação da locação, terá o mesmo prazo do contrato anterior e, portanto um novo prazo decadencial de um ano a seis meses até o término deste novo contrato.

É bom lembrar que a perda do prazo para a ação renovatória não significa que o locatário e o proprietário do imóvel não possam entrar em acordo e renovar o contrato de maneira formal.

É importante salientar ainda que mesmo findo o contrato, se o locatário continuar no imóvel cumprindo as obrigações da locação, o contrato dar-se-á por prorrogado por prazo indeterminado, mas passando o locador, neste caso, a poder denunciar a locação e retomar o imóvel mediante simples notificação no prazo de 30 dias apenas.

Portanto comerciante fique atento aos prazos e às condições exigidas pela lei para não ser surpreendido pelo fim da locação em cima da hora!